7月25日上午8时，经过身份审核、资格确认、选房、登记归档，在南京市石榴新村城市更新项目原地回迁选房现场，1号选房居民罗建锁定了心仪户型。“新建的楼房不仅环境好采光好，而且建在老房原址上，未来还能和老邻居们住在一起。”他非常开心。

　　石榴新村始建于上世纪50年代，距新街口商圈一步之遥，离朝天宫一街之隔。虽然在城市黄金地段，这里却长期是破、乱、脏、险的老棚户区样貌。2020年，南京实施石榴新村老旧住宅原址重建项目，该项目也被列为南京市首个城市更新安全消险改造试点项目、江苏省首批城市更新试点项目。

　　老房“病入膏肓”

　　一朝“重获新生”

　　选房现场，耄耋之年的罗林难抑激动之情：“没想到这辈子还能住到新房，卧室、厨卫一应俱全，还加装了电梯，真是太好了！”

　　84岁的罗林和老伴住在石榴新村50多年，家里最多时住了7口人。他家的老房算是这里的“高配”，但也不过是在原有30平方米平房上加盖一层二楼。像罗林这样的情况并非个例。石榴新村总占地面积1.6万平方米，有388户居民，原房屋面积在35平方米以下的占总户数的48%，最小的仅有7平方米左右。

　　2000年以来，石榴新村曾有过3轮拆迁征收计划，但都宣告失败，按照传统拆迁模式很难运作。

　　转机发生在2019年《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》出台，提出用3年时间完成全市在册危房治理任务。当年石榴新村片区房屋均被鉴定为D级危房，被纳入城市更新安全消险项目，拆除重建方案首次被提出，“病入膏肓”的老房子有望“重获新生”。

　　有别于拆迁征收，城市更新优先探讨原址重建的可行性，主张政府和居民充分协商，共同出资。“居民的观念一时很难转换，我们要反复跟他们解释，石榴新村不是征收拆迁，是城市更新原址重建。”项目实施主体单位南京越城建设集团副总经理陶莹告诉记者，项目推进的每一步都是“试”出来的，没有成例可循。从一轮征询到方案设计，再到二轮征询、签约搬迁、选房，每往前走一步，都是摸着石头过河。

　　告别“政府包办”

　　居民全程参与

　　7月22日上午10时，距离选房日期还有3天，但周芹的办公室里早已挤满了人，不少居民按捺不住前来“探风”。

　　周芹是驻场办公居民组一组组长，作为部队转业的机关干部，直面基层群众，参与老旧房屋改造工作，她还是“头一遭”。

　　城市更新改建在“面上”，更要改进群众的心里。项目启动之初，南京市主要领导带队开展实地走访调研，秦淮区委邀请每户居民参与到方案制定、设计改造全过程。一项创新之举是，现场设了8个居民组，每组成员由区机关干部、街道基层人员和越城集团工作人员组成，像周芹一样下沉到一线的机关干部有很多，各组员发挥所长，协同配合，为群众耐心讲解城市更新理念，消除大家心中的顾虑。

　　尽可能获得更多利益是大部分居民的想法。这些自建房几乎都无产权，当老一辈过世，儿女都享有继承权，继承权公证就是一大难题，儿女都不愿松口，都想借机分“一杯羹”。周芹记得，有户居民始终不愿意签约，她要求拆除重建后拿3套房，“没有房的家人这次都要解决住房”。

　　怎么破局？一个集结司法、民政、房产、律师等多部门资源力量的“多元化矛盾协调小组”应声而出，从婚姻问题咨询到继承公证办理，再到矛盾纠纷调解，只要居民需要，协调小组桩桩参与、件件过问。

　　按照方案细则，2021年1月10日0点前，石榴新村原住民总签约率必须达到97%，拆除重建方案才能进一步往下推进。如未满足要求，项目即刻终止，相关部门择期启用“B计划”——按照危房消险的要求，酌情对危房进行加固维修。

　　陶莹介绍，直到2021年1月9日上午，离目标数还差十多户。看着项目指挥部电子屏幕上的数据停滞不前，大多数已签约的居民也坐不住了，纷纷加入到劝说队伍。“不能因为一小部分人而耽误了整体进度，我们一起帮着劝劝这些老邻居。”当天深夜11时57分，最后一户签约，电子屏幕上的数字稳稳地跳到97%，陶莹将这一刻保存在了手机相册。

　　“定制”36种房型

　　解决“众口难调”

　　钱从哪来？这是老旧小区拆除重建无法回避的难题。

　　根据《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》，D级危房翻建资金可依照市、区财政和产权人3∶3∶4的比例分摊，产权人最终承担建设费用的40%。

　　经测算，石榴新村老旧住宅每平方米建设费用为7000元。按照上述方案规定，居民需自行承担2800元每平方米的建设费用。

　　陶莹介绍，石榴新村300多户自建房大多没产权证，也就意味着无法上市交易。借助拆除重建，居民承担少部分费用，新建的楼房不仅大幅改善居住条件，房屋交付后还可按实际面积领取不动产权证。“哪怕只算经济账，最终受益的还是居民。”

　　石榴新村供居民回迁选择的房型多达20种面积、36种户型。南京回归建筑环境设计院建筑所所长黄炜炜直言，石榴新村项目设计是她从业以来接过的最为棘手的案例。“最小户型套内面积20平方米，随后以2.5平方米递增，最大套内面积67.5平方米，最高11层，最低4层，全部配有电梯和阳台。”前后经过70多轮修改调整，黄炜炜和设计团队一方面求解最大容积率，力争让更多居民实现回迁“安居梦”；另一方面，新房设计尽可能精准对应旧房面积，按照拆除与回迁面积一致原则，公平优先，也避免群众支付过多建设费用。

　　敲定户型、办完手续，罗建马不停蹄地赶往不远处的项目建设工地，看着眼前6幢新楼拔地而起，他脸上充满笑意，伸手指向远处的一幢楼，那里有他未来的新家。