《中华人民共和国民法典》将于2021 年 1 月 1日起施行。记者从正在召开的江苏省十三届人大常委会第十九次会议上获悉，经对现行有效的省法规进行全面梳理，江苏省人大常委会法工委将《江苏省物业管理条例》等 12 件省法规列入清理范围。本次会议上，有6件法规修正案将提请审议，2件被废止，还有一些将进行全面修订。一起来关注民法典带来的变化。

　　【这些地方法规将有变化】

　　❏《江苏省物业管理条例》

　　四个变化

　　《江苏省物业管理条例》主要调整了四个方面。

　　一是结合疫情防控工作，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。

　　二是对选聘、解聘物业服务企业和物业服务合同终止情形下各方权利义务等内容，根据民法典有关规定作了修改。

　　三是按照民法典规定降低了住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的表决门槛。

　　四是对与民法典表述不一致的概念作相应修改，根据机构改革情况对有关部门名称的表述作必要调整。

　　主要变化条款

　　老小区装电梯，表决门槛降低

　　老小区增设电梯，一直是个老大难问题。条例修订相关的条款，降低了表决门槛，拟修改为：“住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合规划、 土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。”

　　催交物业费，不得停水拉电断气

　　第八十四条拟改为第八十五条，修改为:“违反本条例第四十八条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定支付物业费的，业主委员会、物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　值得关注提，此条增设了一款为：“物业服务企业不得采取停止供电、供水、 供热、供燃气等方式催交物业费。”

　　新物业接管前，旧物业应继续处理物业服务事项

　　新旧物业交接往往是个复杂的工作，而且容易引发矛盾。对于合同的续约、终止等情形下，各方权利义务等内容，条例拟根据民法典作修改。比如，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前：“原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，维持正常的物业管理秩序，并可以请求业主支付该期间的物业费。”

　　❏《江苏省城市房地产交易管理条例》

　　六个变化

　　《江苏省城市房地产交易管理条例》主要有六方面调整。

　　一是对不得抵押的房地产范围、房地产抵押合同的生效日期等与民法典有关规定不一致的内容进行修改。

　　二是对与国家现行不动产登记制度不一致的内容作了必要调整。

　　三是落实“放管服”改革要求，删除房地产价格评估机构资质的规定。

　　四是按照国家有关规定，增加办理房屋网签备案手续的内容。

　　五是删除商品房预售实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式等与国家有关规定不一致的条款。

　　六是根据机构改革情况对有关部门名称的表述作必要调整。

　　主要变化条款

　　拟将第十七条第一款修改为:“商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。”

　　对照现行条例中非常细致的规定，修改后条款将处理权交给了当事双方。

　　❏《江苏省海域使用管理条例》

　　四个变化

　　《江苏省海域使用管理条例》主要调整了四个方面。

　　一是增加海域使用权可以抵押的相关规定。二是将海域使用权证书修改为不动产权属证书。三是删除对农村集体经济组织或者村民委员会养殖用海的海域使用权限制出租、转让的内容。四是根据机构改革情况对有关部门名称的表述作必要调整。

　　❏《江苏省不动产登记条例》

　　两个变化

　　《江苏省不动产登记条例》主要有两处变化。一是根据民法典、农村土地承包法，增加以土地经营权抵押可以依法办理不动产抵押登记的内容。 二是增加规定“电子证书、证明与纸质证书、证明具有同等法律效力”。

　　❏《江苏省农村土地承包经营权保护条例》

　　三个变化

　　《江苏省农村土地承包经营权保护条例》主要有三处调整。一是将第三章章名“土地承包经营权的流转”修改为“土地经营权的流转”。二是增加有关土地承包经营权互换、转让的规定。三是对与民法典和农村土地承包法、土地管理法等上位法不一致的其他条款作了相应调整。

　　❏《江苏省审计条例》

　　《江苏省审计条例》主要是根据民法典有关规定精神，删去有关建设项目应当在审计后方可办理结算手续的内容，避免行政行为妨碍合同履行。

　　【废止两件法规】

　　根据民法典相关规定，《江苏省经纪人条例》和《江苏省村镇规划建设管理条例》在实践中已不再适用，拟废止。

　　记者了解到，《江苏省经纪人条例》制定于 2001 年，条例规定的经纪人备案、 验照、企业年检等主要制度，与现行上位法不相一致、与“放管服”改革要求不相符，其他内容在相关法律、法规中已有规定。

　　《江苏省村镇规划建设管理条例》制定于1994 年，虽经两次修改，但主要内容与上位法、现行管理体制和当前实际情况已不相符。

　　【总体清理情况】

　　多次征求意见，还有2件将全面修订

　　2020年7月以来，江苏省人大常委会法工委牵头组建法规清理工作专班，对列入清理范围的12件省法规分解落实，同步开展清理工作。这其中，修改内容最多的就是物业管理条例，为此省人大常委会法工委专门就修改方案征求了各市人大常委会的意见。10 月 27 日，法工委又召开征求意见座谈会，就修改和废止有关法规的方案，再次听取相关专工委、省司法厅和政府有关部门的意见，各方面对方案均表示赞成。

　　记者获悉，除上述6件拟修正、2件拟废止的法规外，《江苏省农村集体资产管理条例》《江苏省城乡规划条例》不存在与民法典以及相关上位法不一致的情形，不需要修改；《江苏省土地管理条例》《江苏省农民专业合作社条例》已经列入2020年立法计划进行全面修订。