全国首个系统性的司法拍卖房政策出台后，意味着此前各地人民法院在出具成交裁定书时，对购房资格认定存在执行尺度不一的问题，至此有了统一的法律参考标准。
“根据拍卖公告、须知，不具备购房资格的，本院不予出具成交裁定，按照悔拍处理，保证金不予退还……”
2月9日，刘某某来到江苏省苏州市吴中区人民法院，他被法官告知，因为他没有购房资格，其成功竞拍到的一处法拍房将无法取得，保证金也将不予退还，刘某某神情沮丧地离开法院。据悉，这次司法拍卖系苏州地区首个因无购房资格而按悔拍处理的案例。
法治周末记者在采访中了解到，将法拍房纳入当地的限购政策，源于最高人民法院两个月前出台的一项新规定。
2021年12月19日，最高人民法院网站发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》）。《规定》指出：“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”此《规定》已于今年1月1日起开始施行。
全国首个系统性的司法拍卖房政策出台后，意味着此前各地人民法院在出具成交裁定书时，对购房资格认定存在执行尺度不一的问题，至此有了统一的法律参考标准。
那么，曾在各地广受热捧的法拍房，缘何会被纳入当地的限购政策？《规定》发布实施后，对我国的法拍房市场又会产生怎样的影响？
“弯道购房”带来诸多弊端
2020年8月，李明从外地来到湖南省长沙市就业，他本想购买一套房子居住，但按照长沙市的限购政策，李明当时没有购房资格。为了快速买到房子，他把目标瞄向了法拍房。2021年3月，李明看中了长沙市岳麓区江山帝景小区的一处法拍房。在缴纳了20万元竞拍保证金后，李明通过网络竞拍成功竞拍到了这处房产。之后，李明拿着法院的裁定书，在房管部门顺利地将这套法拍房过户到了自己名下。
在李明看来，不限购赋予的购买权利、起拍价低赋予的利润空间的法拍房，对于没有购房资格又要想在长沙买到房产的群体来说，无疑是一条快速购房的捷径。
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在此过程中进行拍卖的房子就是法拍房。
有业内人士向法治周末记者透露，和长沙市的政策类似，此前在大多数城市，法拍房是没有购房资格限制的。凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织都可参与竞买。同时，和正常在售的房子相比，法拍房的价格往往要便宜20%至30%，有的甚至低至5折。
“既不需要购房资格，价格又比较实惠，所以法拍房在一些城市成了‘香饽饽’，网上进行司法拍卖的房产数量，也呈现直线上升的趋势。”这位业内人士对法治周末记者说。
国家市场监督管理总局主管的《中国质量新闻网》近日刊发的一篇文章称，阿里法拍的数据显示，2020年，全国法拍房数量为133万套；而最新的数据显示，2021年，全国大约有168万套房子在阿里的平台上拍卖，放眼全年，同比激增30%以上。而与2017年的9000套相比，呈现“井喷式”的暴涨，涨了接近187倍。
但法拍房市场如火如荼背后，弊端也开始显现。“突破了当地的限购政策，导致乱象频出”，是法拍房的弊端之一。
以长沙市为例，自长沙市限购政策实施以来，当地少数房产中介开始利用法拍房，来炒作一些含有学位房的热点小区和楼盘房价，即利用与新房限价的价格差，大肆炒作长沙房价上涨预期，扰乱了当地的房地产市场秩序。
长沙市岳麓区八方小区，是一个有学位房的典型小区。其对口入读的幼儿园、小学、中学3所学校，教学质量均在长沙市排名靠前。受学位房的影响，八方小区的二手房一直被一些房产中介公司热炒。2020年8月，八方小区一套四室两厅的毛坯房，拍出了3.07万元/平方米的价格，当时引发了广泛的关注。
知情人士向法治周末记者透露，2020年1月至12月，长沙市新建商品住宅均价为9107元/平方米，这套法拍房的拍卖价格是长沙市新建商品房住宅均价的4.5倍。
“这套房子拍出了这么高的价格，令人无法理解，不排除有通过‘法拍房’炒高房价的可能性。”这位知情人士说。
“将二手房做成‘法拍房’，导致虚假诉讼频发”，则是法拍房的弊端之二。按照有的地方限售政策的要求，有的地方规定，在第一套房子的房产证下发后或第一套房子网签后，几年内不准对外出售这套房子，以此来抑制炒房。有些房主为了规避限售政策，常常会通过“虚假诉讼”的方式，把二手房“做”成法拍房，变相对外销售。
纳入限购堵塞政策漏洞
为了堵塞漏洞，稳定房价，我国部分城市在几年前便开始探索将法拍房纳入当地限购政策。
2017年，北京市陆续发布了多条新政配套细则，其中北京法拍房首次被列入限购之中，当时引发广大市民的关注。2021年1月，上海加码楼市调控政策，法拍房也被纳入住房限购范围。同样在2021年将法拍房纳入限购的还有杭州。有媒体披露，此前，因为杭州法拍房不限购，很多外地人将其视为“曲线入杭”的方式，杭州本地已持有两套以上房产的人也将其视为突破限购政策的途径，导致法拍房戴上了“房票”的光环，2020年以来拍卖成交价屡创新高，不少改善类和学区房法拍房的价格相比同小区二手房高出30%以上。
2021年4月，长沙市也开始对法拍房进行精准限购，即对部分小区法拍房纳入当地的限购政策，将法拍房分批纳入名录库，率先将价格倒挂、热点学区房、1.5倍摇号的楼盘纳入名录库，有关区域楼盘一旦纳入名录库，即便是通过法拍程序处理，其拍卖竞买人须具长沙购房资格。
“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。”2021年12月19日，最高人民法院发布的这一《规定》，将法拍房不限购的“口子”统一“扎”起来了。
法治周末记者注意到，此《规定》共9条，分别从竞买人购房资格认定时间节点、拍卖成交裁定书出具要求、司法变卖房产执行等多方面作出了解释。目的是为进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序。
《规定》明确，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。
对于此前司法拍卖过程中，流拍后用以房抵债，或进入到房产变卖流程，可突破地方限购政策的操作也被规范。《规定》第八条“人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定”也有提及。
《规定》还对竞拍者竞拍行为的法律责任作了明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
至此，通过法拍房捡漏、绕过当地限购政策的漏洞全部被堵上了。
市场降温房价回归稳定
法治周末记者搜索发现，最高人民法院有关法拍房纳入当地限购政策的《规定》发布后，部分法院已经开始着手落实《规定》的实施。有的竞拍人竞拍成功后，因为没有购房资格而“翻车”，不但不能获得房产，连先期缴纳的竞拍保证金都无法退回。
近日，江苏省苏州市吴中区人民法院微信公众号就披露了这样一起案件。2月7日，吴中区人民法院对被执行人的一套房产在网上进行开拍，起拍价为5.7万元。因开拍前已获得较大关注度，整个拍卖过程竞争激烈，共经历了205轮争夺，147次延时，最终该房以39.4万元的高溢价被竞买人刘某某购得。拍卖成交后，法院依法审查竞买人刘某某的购房资格，要求其出具房产交易中心的审核意见，但刘某某未能提供。
2月9日，法院在约谈刘某某时，刘某某向法院坦诚其并非苏州市户籍，也没有在苏州购房所需要的个税或社保缴纳证明，参拍时因疏忽而没有注意到法院对竞买人购房资格的限制。鉴于此，法院依法对刘某某的行为按悔拍处理，其保证金不予退还，后续法院将对该房进行重新拍卖，若重新拍卖价款低于原价款且保证金不足以弥补差价的，刘某某仍需进行补足。
2月14日，法治周末记者登录阿里拍卖看到，一些法院对外发布拍卖公告时，对竞拍者须具有当地的购房资格作了特别提醒。
当天，长沙市雨花区劳动东路178号鑫天佳园一处房产正在进行网络司法拍卖，拍卖此处房产的是湖南省双峰县人民法院。法院在拍卖公告中第6条特别用红色字体标注提醒：“受长沙房屋限购政策影响，须具备购房资格的人员才能办理产权过户手续，如因竞买人不符合相关购买资格而导致房屋无法过户的，法院不退还拍卖款，相应风险由竞买人自行承担。”
那么，《规定》颁布实施后，又会给法拍房市场产生怎样的影响？
长沙律师曾技芝分析称，最高人民法院发布的《规定》，适用对象覆盖全国，只要实施了限购政策的城市，没有购房资格的人员将无法竞拍到法拍房，这是严堵“弯道购房”漏洞的重要手段之一。
“法拍房纳入限购政策后，会给法拍房市场持续降温，法拍房的价值或许有所走低。”曾技芝坦言，对符合购房条件的刚需或改善族来说，还是可以通过竞拍法拍房这种方式来购房；而对于投机性需求和炒房客来说，通过法拍房来炒房这条路行不通了。
那么，新《规定》实施后，又该怎样预防竞拍法拍房中的法律风险呢？
有法院执行法官建议，在新规定实施后，竞拍者在参与竞拍前，务必要仔细阅读《拍卖公告》《拍卖须知》等相关材料。
“除了房屋本身状况外，竞买人更要对当地政策、购房资质等限制性条件做充分了解，切忌因为‘捡漏’或‘跟风’心态而盲目竞拍。一时头脑发热可能导致的不但是与心仪之物的失之交臂，甚至还会承担法律责任。”这位执行法官说。
（实习编辑：李梓铭）
