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25号地块一夜间变成了26号地块

http://jiangsu.sina.com.cn  2012-05-27 08:55:20  来源:现代快报字号:

  25号地块一夜间变成了26号地块

  在江苏省国土资源厅给出准确的答复后,张焕南悬着的一颗心总算安定了下来,“既然土地还是我的,那就不用担心。”然而仅仅几个月后,张焕南的土地却再次出现了问题,2011年年底,张焕南用这片属于自己的土地作为抵押,向兴业银行贷款,却被银行告知,这块土地已经不能用于抵押,因为这块编号为25号的土地已经被拍卖。

  “不是都答复了,说土地已经还给我了吗,怎么会这样?”据张焕南介绍,他曾用此块土地分别于2005年、2006年向银行贷款200万元,在此后的几年中,张焕南并未再向银行进行贷款。由于经营需要,2011年土地证刚进行完年审不久,张焕南带着证件去银行借贷,却被告知土地已经不再属于张焕南。“当时蒙了,不知道这究竟是怎么一回事,怎么转来转去,这土地还不是我的。”

  张焕南拿着土地证再次找到了宜兴市国土局,面对急于在银行贷款的张焕南,宜兴市国土局用地号为041-041-0026000(以下简称26号地块)的土地使用权,为张焕南成功提供抵押。国土局向银行证明了原来张焕南拥有的25号地块,也就是现在的26号地块。今年1月19日,张焕南成功得到了198万元的抵押贷款,兴业银行作为放贷者则成为26号地块的“土地他项权人”。

  通过宜兴市国土局的“帮助”,张焕南虽然顺利拿到了贷款,但他的心里并不踏实,他有疑问:“这土地究竟还是不是我的?如果是我的,为什么25号地块变成了26号地块,自己的土地又怎么会在挂牌范围、拆迁范围之内?若土地不是我的,我怎么又能从银行成功贷款?”

  带着这些疑问,张焕南只能再一次找到宜兴市国土资源局,得到的答复是:“土地是你的,房子也没有拆迁,你还在正常使用,这就没问题。”这样的回答并不能让张焕南信服。张焕南又委托律师进行调查,律师依法向宜兴市国土局调阅档案,然而档案中根本不存在26号地块的资料,张焕南25号地块的资料则更是没有。

  开发商:“张焕南地块”不在开发范围内

  张焕南认为,宜兴市国土局在未与土地使用权人协商、签署协议、实际补偿的基础上,即将他合法所有的土地公然挂牌拍卖,甚至在他依法拥有的土地被国土局拍卖以后,还每年为他进行年检,这很不合常理。

  另外,既然张焕南的土地已经被国土局拍卖掉了,国土局为何又能提供土地资料让他去银行进行抵押贷款。贷款中的25号、26号地块的转换也没有一个明确的说明。按照省国土资源厅的答复来看,这明显是宜兴市国土局的工作失误。现在虽然土地还了回来,但并未见国土或其他部门有任何公示,也没有人出面对这一情况作出详细的解释。

  张焕南多方求助,但问题一直没能得到解决。近日,他将自己的遭遇向进行了反映。

  记者在宜兴市宜城区202号看到,张焕南所拥有的地块类似北京四合院的构造,中间是一大片空地,作为停车场使用,周边则是一至数层的房屋。东侧一排为新海港大酒店的用房;西侧、南侧则为浴场用房,北侧是张焕南自己居住的一幢平房。

  在张焕南的土地和乐祺佳园小区之间,有一条5米多宽的小道。张焕南指着道路的边角说:“这条路的南面就是开发商的小区,北面这一片土地就是我的。”记者注意到,该小区的土建工程已经基本完工,其修建的大部分是连排或独栋别墅,从外观来看,这些别墅建造得十分奢华。

  记者从该楼盘的售楼中心看到,小区正在销售的有14套独栋别墅,60余套连排别墅,商业用房占到18套,其中40多套已被人购买。楼盘的售价也十分昂贵,普通的连排别墅大都在200-400平方米之间,售价每平方米17000-18000元;独栋别墅面积大多为370多平方米,有两套的面积稍大,为425平方米,每平方米售价2-3万元,其中最贵的售价1280万元;商业用房中售价最贵的达到了1408万元,面积最大的有823.21平方米。

  售楼中心的展示牌上写着,小区土地用途性质为城镇混合用地,使用年限住宅70年,商业40年。小区容积率仅为0.91,房屋的交付使用时间为2012年12月31日。早在2006年,国家就将别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录(2006年本)》,之后,国家又多次重申了这一法令。然而为何2009年才取得土地的乐祺佳园在公然建设别墅?

  “也是钻空子嘛!”售楼处的一位置业顾问钱超介绍说,目前小区的土木建设已经基本完成,正在进行绿化的建设与改造。目前项目只有这一块地方,对于张焕南所拥有的地块,钱超表示,并不在整个项目的规划范围之内。

  宜兴国土局:未注销过张焕南的土地证

  宜兴市国土资源局法规科科长钱亚平向记者介绍说,张焕南所拥有的地块确实是在旧城区的改造范围之内,房子修建于上世纪90年代,在改造时相关部门和张焕南进行谈判,按照指导价给其评估,但张焕南开出的价码特别高,已经超出了政府所能承受的范围,因此双方一直未能达成协议,目前相关部门已经暂时放弃了张焕南所拥有地块的拆迁计划。

  钱亚平说:“他的权利受到保护,房子还是自己用,土地也是自己用,土地证也在自己手里,所以并不存在任何的虚假、骗取的行为。”对于25号地块、26号地块的问题,钱亚平则回答说:“编号的事情,我一直没能搞明白是什么意思。”同时,张焕南的土地证资料一定能在国土局查到,只是上世纪90年代的证件不一定会全部存入电脑中,但是原始档案肯定会有。

  对于“宜兴国土局在张焕南不知情的前提下,将其土地公开挂牌拍卖”这一行为,钱亚平也回答说并不清楚,但他很肯定地说:“没拿他的土地。”如果政府要拍卖张焕南的土地,需要政府和张焕南本人达成拆迁协议,双方确认签字后,才能将张焕南的土地证注销,之后才能开始挂牌拍卖。钱亚平表示,宜兴市国土局从未注销过张焕南的土地证。

  为了核实事件的真实性,记者又和兰山房地产公司法人代表王云松取得了联系,对于记者提出的“2009年,兰山房地产公司所取得的地块,是否包含张焕南的土地”这一问题,王云松回答说:“你去问国土局。”记者将了解到的相关情况向王云松进行了转述,但他并不承认曾取得张焕南土地的使用权,他一再表示,如果想要了解问题,可以直接向宜兴市国土局咨询。

  记者又将了解到的情况,向江苏省国土资源厅进行了反馈,一位工作人员告诉记者,在进行土地挂牌拍卖之前,首先必须和当事人进行协商,在双方达成协议之后,会将之前的土地使用权人拥有的土地证注销,之后再进行挂牌拍卖。对于张焕南的土地问题,这位工作人员建议他可以与当地的国土部门进行再次沟通,并对国土部门提出所存在的疑问,协商解决。

  面对各个方面的说法,张焕南觉得,这件事似乎已经进入了一个“死胡同”,不管如何求证,如何询问,最终问题总会转向宜兴市国土局,然而国土局一直以来的回应就是“土地你还在使用,房子还是你的。”对于中间的过程以及张焕南的提出的疑问,没有任何解答。

  张焕南的代理律师虞律师告诉记者,按照目前的事实来看,这块地确实曾在张焕南不知情的情况下,被宜兴市国土局进行了挂牌出让。从宜兴市国土局的操作上来看,这已经违反了国家的相关法律法规。不仅如此,张焕南所在的地块土地性质也发生了转变,从工业用地拍卖后转变为商业用地,以及25号地块与26号地块之间的转变问题,宜兴市国土局都无法给出一个合理的解释。

  律师说法

  张焕南有权要求国家赔偿

  有权要求确认土地使用权人身份

  江苏法舟律师事务所徐晨婷律师表示,国土局未经当事人同意擅自出让其拥有使用权的土地,已经侵害了当事人的合法权益。土地拍卖之前应该首先确认该土地的权属情况,既然国土局2009年挂牌的时候,张焕南还是土地使用权人,国土局就无权挂牌拍卖,因此当时国土局的挂牌拍卖行为是一种“无权处分”行为,可以说已经构成“一地两卖”的事实。

  如果是有使用权人的,国土局不能擅自处分,否则就是侵犯土地使用权人的利益。国土局能收回这块土地的方式无非是国家征用、征收或者协商收回,现在国土局的行为显然不符合这三种合法情形。国土局要收回土地重新拍卖,要提供合法的提前收回土地的理由(国家征收或征用等)并通知张焕南本人,还应与其协商与收回土地相关的补偿等事宜,显然国土局并没有这么做。事后虽经变更,但是未及时公示也未重新办理权证以确定当事人的使用权人身份,导致使用权人权益受损。

  当国土局发现操作发生错误后,应及时纠正,同时将实情通知张焕南本人,并配合其重新办理或更换有效的土地使用权证,国土局也没有这么做。土地被挂牌拍卖,国土局并没有通知张焕南本人,而张焕南恰恰是最应该具有知情权的。所以,张如果因为国土局的行为而遭受了损失,根据《国家赔偿法》的规定,因国家机关及工作人员行使职权给张造成损害的,张焕南有权要求国家赔偿。另外,张焕南有权要求国土局确认其土地使用权人身份,如有必要,国土局应按照《物权法》规定的不动产使用权与所有权生效要件,为张重新办理土地证或更换土地证。

  (金辰 匡笠)

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