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以房价收入比衡量,房价仍有下调空间

http://jiangsu.sina.com.cn  2012-03-16 07:35:38  来源:新华日报字号:

  以房价收入比衡量,房价仍有下调空间

  15日从南京几家楼盘的售楼处传出消息,当天访客稀落。而销售人士认为,这与总理的表态关系还不大,更多还是受到当日风雨天气的影响。“老百姓大多是通过开发商的态度感受市场冷暖的。总理的讲话,应不会立即在购房人群中产生效应。”有销售人士表示。

  从15日的住宅成交数据来看,也是不跌反涨。3月15日,截至晚上7时,南京住宅认购342套、成交340套,是近期市场的高位成交。

  在无锡,截至15日下午4点半,当地共成交商品房187套,面积2.05万平方米,比前一天还多22套。

  据了解,成交不跌反涨,与开发商在这两天集中上传此前成交数据有关,但另一方面也反映出市场对于政策表态的反应有一个滞后期。

  不过,购房人的心理预期已在暗中产生变化。3月14日温总理对房价表态后,搜房网立即展开对购房网友的调查,结果显示,四成网友表示要待到南京房价下降30%才会出手。

  在新浪微博上,网友“国房部”依据温总理提出的房价要与百姓收入相匹配的标准算出了全国14个城市的合理房价。其中南京的合理房价是4293.33元/平方米。

  “房价与收入匹配,实际上就是我们平常所说的房价收入比。”李相兰帮记者算了笔账:统计局公布的2011年南京城市居民人均可支配收入为32200元,以三口之家两个劳动力计算,居民家庭年收入为64400元;2011年南京市商品住宅成交均价为12524元(不含高淳、溧水),如户均住宅100平方米的话,房价收入比是19.45:1。

  她说,联合国1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8:1~30:1,平均值为8.4:1、平均中位数为6.4:1。“考量到10余年来的通胀变化,已不能拿当时的世界平均房价收入比和现在做绝对比较了,但依然可以看出,南京的房价收入比明显高了。”李相兰说。

  从无锡看,2011年当地城镇居民人均可支配收入为31350元,照此计算,一个家庭购买一套100平方米的住宅,大约需要12.2年。这样的房价收入比也是偏高的。

  房价降有赖地价降,前期成本定价楼盘降价空间小

  不过,分析人士也认为,尽管从理论上讲房价还有下调空间,但对不同地区不同楼盘而言,也不能一概而论。

  “去年底以来,南京的一些新开盘,已经是成本定价,有的甚至已经是亏本卖了,对这些楼盘来说,降无可降。”徐敏说。

  而来自无锡住房保障与房产管理局的统计显示,2月份无锡商品住宅备案均价为7688元/平方米,同比去年2月的8829元下跌1141元,跌幅12.9%。该局产监处市场科副科长陈晖介绍,春节后开发商降价较为主动,楼盘的优惠有所扩面,特别是针对观望很久的“刚需族”推出了不少促销活动,对降价主动的楼盘来说,接下来的降价空间也较为有限了。

  苏州“第一房产”分析师夏玮芬也告诉记者,眼下苏州房企的降价意识较浓。“像中海、世贸等开发商的楼盘,目前降幅都在20%以上。苏州一些刚需盘过去都卖八九千元一个平方,到2月底,基本降到了‘7’字头。”她说,当地不少在售楼盘都是在2010年后拿地的,土地成本很高,出于成本的考量,那些前期已有降价行为的楼盘,接下来继续下调房价的空间也很有限了。

  分析人士更指,如果房价进一步深跌,也会带来一系列风险。比如此前买房人首付多是30%,一旦房价降幅超过这个比重,大批人群将拒绝还贷,由此或触发银行信贷危机。另一方面,从上市公司报表来看,房地产行业净利润在10%左右,房价降20%还可承受,但如果再往下降,资金链断裂引发的开发商“跑路”现象可能还将升级。

  更重要的是,房价的下降还有赖于地价的下降。在“土地财政”未动摇的状况下,地价深降难,也难以更大力度地撼动房价。(浦敏琦 汪晓霞)

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