正值“金三银四”楼市传统旺季,南京新房市场因供应不足相对冷寂,二手房市场成交却始终保持活跃,成为观察楼市现状的生动窗口。

  成交稳中有升分化明显

  9日,记者来到链家地产雨润大街门店,河西南一套价值475万元的学区二手房刚刚成交,买卖双方正在签署合同。房产经纪人杨进告诉记者,这套房子挂牌仅一天。“这段时间店里挂牌量增多,因为河西很快有一批新房源上市,不少人急着卖旧买新,报价相对实在,这套学区房房主让价好几万元,所以成交速度很快。”

  杨进透露,二手房挂牌后,有的几小时卖出,有的挂牌400多天却鲜人问津。总体来看,小户型、低总价房源抢手,总价超过600万元的房子成交相对迟滞。近期二套房贷款利率上浮25%-30%,购房成本明显变高,改善房源销售难度显著加大。

  21世纪不动产珠江路店工作人员表示,“小户型低总价二手房供不应求,尤其是小户型学区房备受市场关注。以珠江路附近二手房为例,非学区二手房报价3万-3.5万元/平方米,长江路小学和九中附近学区房报价5万元/平方米左右。店里上周挂牌18套二手房,目前成交七八套,学区房居多。”

  据365二手房网统计,2月南京二手房挂牌均价28756元/平方米,3月为29370元/平方米,攀高的学区房报价对整体二手房报价产生拉动作用:2月南京学区房挂牌均价41310元/平方米,3月升至42217元/平方米。

  365二手房网主编王玉分析说,从网签数据看,春节后南京二手房成交量稳中有升。但分析成交房源结构发现,市场分化明显,刚需房成交周期在缩短,改善房成交周期却在拉长。“今年上半年贷款额度紧张,刚需担心房价进一步上涨,选择早买为安。”王玉说,南京公积金贷款新政落实到位后,对刚需购房还将进一步产生利好。

  人才落户新政催生需求

  10日上午,记者来到南京市房地产交易登记中心,前来办理房产过户的市民,在窗口排队取号。等待拿号的吴先生告诉记者,上月初南京人才落户新政出台后,他第一时间就去办理落户申请手续,一旦完成落户,将很快在主城区购买一套小户型安居。

  11日上午,在南京市政务服务中心,专程从北京赶来的95后小伙孟宇星正在这里办理人才落户手续。小孟是辽宁人,去年从大学毕业后在北京从事教育类工作。他说,想在南京落户,买套二手房,“最近朋友在帮忙看房,倾向于买70-100平方米的户型。我加入的一些QQ群里,好多人也在议论落户后的买房问题。”

  杨进拿出手机向记者展示最近一套二手房的交易情况:“油坊桥莲花新城嘉园小区的一套房子,73.6平方米,3月25日挂牌,报价205万元,还价5万元后成交,3月27日签约。购房人是刚来南京落户的一位年轻人。”他说,近期刚需客户较多,200多万元的房子特别好卖。“油坊桥一带的拆迁安置房出让已满5年,符合上市条件,近期转手出售的不少,报价普遍偏低。我有3个外地来宁工作的同事,在人才落户新政执行后直接办理本科落户,在油坊桥的清荷园小区买了房。”

  链家地产嘉业阳光店中介经纪人张翔最近也接待了一位年轻购房者。“毕业一年,高学历,直接落户。在栖霞买了一套小户型二手房,总价156万元。”他说,上月以来,前来咨询购买总价200万元左右小户型二手房的人有所增多,4月、5月刚需房成交量预计还会上升。

  “今天店里签了两单二手房成交合同。40岁以下本科生可直接落户南京的政策,对二手房成交有促进。”在南京富春江东街林升不动产门店,一位房产经纪人告诉记者。

  虚高的报价理性回调

  “一家房产中介发布河西江湾城一套144平方米二手房的出售信息,一周内房主报价从850万元一路下跌至710万元。”王玉说。

  杨进表示,二手房报价总体虚高,看房人一多,房主心态就会改变,不断小幅加价。价格虚高加剧市场抗性,导致房子不好卖,一些急用钱的房主又不得不回调价格。眼下店里的二手房最大让利空间达15万、20万元,如果全款支付,让价空间更大。

  21世纪不动产珠江路店工作人员说,与以往二手房价格虚高的情况相比,房主定价开始趋于理性,更多时候是视市场需求情况而定,目前议价空间普遍在3万元左右,大户型及急售房源的议价空间更大。

  链家地产高级分析师尹筱沁认为,房地产调控未见放松迹象,“房住不炒”“租购并举”叠加利率上调的市场化手段,将促使市场更趋理性。“从我们公司统计看,3月主动下调价格的二手房占65.1%,这个比例较2月有所扩大。也因此,二手房报价总体仍有上涨,但实际成交价却在下降,3月二手房成交均价29731元/平方米,环比2月下跌约2%。”