2017年,我们经历了完全不同的南京楼市,史无前例的密集调控,从双限升级到限卖3年,再到“房住不炒”定调,让市场快速降温;土拍从超最高限价摇号、现房销售到竞配建保障房,再到遇冷、流拍,土地市场渐入“冷静”周期。热盘遇冷、新房优惠也正在蔓延,就连一些中签率较低的楼盘也开始出现摇中号的购房者放弃选房的现象。但龙头房企的销售业绩在逆市中仍然能够持续增长,据网尚研究机构与365淘房统计,2017年最牛房企在南京狂揽134亿,与第三名差距已高达50多亿。著名经济学家马光远在宁表示,短期内,市场肯定降温,一线热点城市楼市量价齐跌是大概率事件。

  保利、万科百亿领跑

  网尚研究机构研究总监曹丽表示,2016年南京销售金额的领军房企是保利和万科,2017年依旧是这两家蝉联领跑。融创和绿地成为新势力房企。其中,根据权益口径统计,保利以134亿的销售金额荣获冠军,操盘口径统计,万科以128亿的销售金额夺冠,两大房企双双突破120亿,遥遥领先。第三名新城和恒大,与前两名落差达50亿,后面名次争夺较为激烈。除了一二名外,其他名次销售金额相比前一年都出现小幅下滑,2017年销售金额榜前10房企的总销售额为789亿,回落6.5%。

  2017年万科主要战场在南站板块,其次为江宁、溧水,受限购的影响较小。而保利在河西、城南、城北、江宁、浦口布局均衡。融创地产2015年曲线进宁,2016年首次拿地。与多家房企实现并购整合,发展势头迅猛。2017年销售金额、面积增速达100%,跻身今年房企销售金额龙虎榜第10名。

  虽然保利万科2017年卖得最好,但是卖得最多的房企却在六合,荣盛凭借1000㎡的微弱优势险胜万科,2017年卖出了53万㎡的房子再夺面积销冠,这已经是它第四次蝉联销售面积冠军,2017年南京总销面积达369万㎡,回落20%。

  曹丽表示,在2015年和2016年,前10市场占有率是在持续下滑的。这说明当时南京市场呈现的是你好我好大家好的行情;而2017年,看的是各家的真正能力,龙头房企具有更大的成本优势,供货能力也远强于中小房企,因此在预售证监管之下,仍能保持较好的现金回流,也造成了2017年销售集中度的快速提升。

  2017年冠军楼盘卖房近45亿

  2016年南京冠军楼盘一年卖了59亿,2017年冠军盘金融城卖房近45亿,同比跌24%,而榜末超29亿,后三名差距非常小,仅0.4亿。住宅冠军楼盘为万科大都会,2016年冠军楼盘中海玄武公馆2017年再度入榜,单盘销售金额排名第七。

  卖得最多的楼盘是碧桂园S1秦淮世家,以27万多㎡荣登榜首,同比2016年第一名也有23%的跌幅;榜末2017年的销售面积近13万㎡,后四名差距非常小,不足1000㎡。有3家楼盘销售金额和面积都排在前10位,分别是万科大都会、雅居乐滨江花园和融创玉兰公馆。

  从板块来看,2017年河西、浦口强力吸金,远郊、刚需、改善并举。金额TOP10江南六区占7席,浦口占3席;面积TOP10江南六区占2席,浦口、六合各3席,溧水2席。值得注意的是,2017年溧水代替江宁进入项目榜前10。这充分展现河西和浦口板块强大的吸金能力,以及房地产开发对六合、溧水等新区发展的巨大带动作用。

  2018年南京不缺房

  2018年全市商品房预计191盘上市,约7万套(纯新盘约74家、2.7万套)。在即将上市的楼盘中,共有36家楼盘将现房销售,其中16家楼盘地价在2万/㎡以上有望上市。鼓楼滨江、珠江镇、青奥体育公园、禄口、上秦淮等区域纯新盘上市较多较为活跃,而燕子矶、主城区地价3万/㎡以上、江宁地价2万/㎡以上等区域入市缓慢。

  曹丽表示,总体来看,2018年南京楼市不缺新房卖,但实际供应存在太多的变数和不确定。首先,高价地块扎堆入市的场面是此前从未有过的,如果预售证仍然管理严格,将使得纯新盘供应量持续偏紧;尽管2017年交易量价还是健康的局面,但随着调控效果逐渐发酵,也不排除部分房企会顶不住资金压力进入降价跑量模式。对于楼市,真正的寒冬在2018年,而仍有购房资格的购房者,今年是入手的良机。

  马光远也表示,2018年将是本轮房地产最困难的一年,短期来看,市场肯定降温,一线热点城市量价齐跌是大概率事件,但是长期问题不大。但是三四五线城市,供应过剩,泡沫最严重。

  南京再推5幅租赁用地

  南京首幅租赁住房用地顺利成交后,昨日发布2018年第1号土地出让公告,集中推出5幅租赁住房用地,用地总面积17.95公顷,可建租赁住房38.52万m2。随着这批租赁住房用地的推出,南京市成为继上海之后,全国第二个集中供应租赁住房用地的城市。上海已推出29幅、80公顷租赁住房用地,已成交21幅。

  与首幅商办地块内配建的酒店式公寓全部作为自持的租赁住房不同,本次推出的5幅地块用地性质全部为二类居住用地,用途为租赁住房用地,地块内所建商品住房将全部自持作为租赁住房。5幅地块分布于城北燕子矶新城、城东麒麟科创园、江北新区、江宁高新园,地块周边配套较为完善、市场有着较大的租赁需求。

  和首幅租赁住房用地要求竞买企业为南京市住房租赁12家试点企业不同,这批地块竞买企业要求全部为南京市、区国有平台公司,且在报名前须取得地块所在区政府(平台)的审核意见。根据出让公告,5幅租赁用地全部需要成品房,也就是精装修交付,地块内装配式建筑面积的覆盖比例也要求为100%。