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抱团炒房时代已逝温商的热钱又会去哪儿?

A-A+2016年10月11日11:19每日经济新闻评论

  温州炒房团曾名噪一时,但那个以个人资金撬动一地楼市的时代,或许已成为历史。

  这其中原因多样而复杂。

  首先是各地的限购政策,很大程度上增加了限购城市购房的成本和风险;其次购房成本在不断上升,房价上涨,总价增加,资金占用加大;三是信贷政策趋严,首付比例提高,从银行获得贷款的便利程度较之前几年大大降低。一旦能够动用的金融杠杆降低,炒楼的吸引力便大大降低。

  另外,不容忽视的是,在那些炒楼赚得盆满钵满的温州人之外,也不乏被房产投资套牢的人,涉及个人资金可达上千万元。

  对于楼市投资,一笔简单的经济账是,从1万涨到2万,实现了翻番;但要从4万涨到8万,才能实现翻番。也就是说,没有足够低的价格空间和足够大的杠杆,温州资金退畏之势难挡。

  这些资金从投入高、流动性低的楼市,涌入投资门槛低、流动性较高的金银币市场,是温州资金投资的转向。实业投资尽管依然艰难,但境外投资已然撕开一个口子。

  陨落的江湖传说

  几年前温州炒房团的典型手法,就是高杠杆。

  2008年后政府推出四万亿刺激政策,很多人可以从银行轻松获得贷款。彼时,也有不少人手上确实有大量现金可以支配。若以全额购房获得产权证之后,一方面可以通过办理大额信用卡进行套现,另一方面还可以将房产抵押,融资继续投资。

  另外的资金来源还有民间借贷。在温州,民间借贷是极为普遍的一种融资方式,在2011年温州爆发危机之前,较为规范的民间借贷月息约为一分五(年化18%)。顶峰时期,熟人之间的借贷金额可达上百万,甚至上千万元。

  但随着危机来临,民间错综复杂的资金链断裂;加之实体经济艰难,民间借贷活跃度跌入谷底,目前远没有恢复元气。随着利率市场化发展,银行贷款利率下降,目前民间借贷月息多为一分(年化12%)。

  在G20召开前一个月,一个在杭州的90后朋友因看好杭州楼市,曾向温州人赵大胜借钱,用于“扫荡楼层”,承诺15%的固定年化收益。

  “温州的模式就是抱团,很多去外地炒楼的,都是亲戚朋友一起,而且做生意可能就是一起的。”赵大胜在温州做资金生意多年,游走于温州的有钱人圈子。回忆起温州炒房团的“光辉岁月”,他说,“他们按整层、整栋的买楼,后来发现还不如自己去盖楼,就这样做了开发商,但后面套住的也不少。”

  作为温州楼市观察者,陈秋克说,2010年前后,温州瑞安曾出现过一种合作“炒楼”手法。

  A善于获得楼市消息,但缺乏资金,以B的名义申请按揭贷款买房。双方约定,B付首付款,A来还按揭贷款。如果房子涨价卖出,收益双方五五平分;如果下跌,则B承担所有损失(B为真正房主,可以选择继续月供,或者亏本卖出)。

  “现在这种模式没有了。谁有这个信心,房价会涨下去?2002年,我在城西买的房子单价6000元,两个月后装修时,就涨到了1万2。那样的涨法,才会有资金疯狂进来。”

  在陈秋克看来,这种模式已经死去。

  “不要说温州了,现在很多二三线城市房价上来得如此迅猛,已经不是民间分散的资金可以托起来的。开发商和房产中介以及大机构资金的合作越来越紧密,从开放商开盘出售到个人购房者之间已经建立起了屏障。”对于温州资金在这轮房价上涨的角色,陈秋克说,抱团炒房的时代已经过去。

  热钱去哪儿?

  赵大胜没有离开过温州的“钱”圈,不过今年他关张了自己的典当行。对于温州本地的实体经济发展,他已感到失望。“温州现在搞的P2P,我敢说,有20%的融资是拿去经营企业就不错了。”

  陈秋克说,当前温州民间借贷圈内,很大一部分是拿钱去“赌一把”。“不是说打牌这类赌博,而是以赌博的心态,投资一些风险特别高的项目。”

  赵大胜发现,身边兴起了一股炒金银币的风潮,尤其是去年股市出现震荡以后。

  “炒房炒得最凶的一批人,现在套住的也不少。房价已经处于高位,不管未来涨不涨、怎么涨,对于投资来说占用资金太多,而且流动性差;股市又不行,所以有一些资金流到了金银币市场。”黄介绍道:“比如生肖纪念币,羊年的纪念币就涨得特别好,面值1块钱的,最高涨到100多元,而且就在几个月内。”

  在温州整体弥漫着“守业”氛围的同时,境外投资逆势走热。

  根据温州市商务局的统计,2015年全市新批境外投资项目22个,增资项目2个,中方投资总额达9.4亿美元,超过历年总和。其中,17个项目位于“一带一路”沿线。今年前两个月实现对外投资4.74亿美元,扣除大项目因素,境外投资同比增长91.9%。

  温州商人孙坚即为其中代表。

  在温州经济全面陷入危机前的2011年,孙坚果断关掉了原有6个工厂中的4个,调研足迹先后遍及埃及、孟加拉国、泰国、巴基斯坦和墨西哥,最终选择在非洲建立陶瓷工厂。

  值得一提的是,孙坚目前12亿元的资金池,没有一分来自银行贷款,全是温州商人熟悉的代持层级化集合资金池。

  详细结构是:5个合伙人为公司股东,按持股比例出资。但实际上,这5个合伙人的资金由多股大小资金汇集而成,也就是说,5个人实际可能代持了股份。其中孙坚作为控股大股东,持股60%,为公司的实际控制人。21世纪经济报道 丨 责编 姚祥云 丨 记者 杨晓宴

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