房地产长效机制方案稳妥实施 专家:今年房价趋缓大格局不变

  今年的《政府工作报告》中提出,要更好地解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。由此来看,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。

  3月12日,住建部部长王蒙徽表示,将坚决落实党中央、国务院的部署,稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。

  实际上,去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  “房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。”全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长在两会期间接受新京报记者采访表示。

  对于房地产税出台时间,全国政协委员、房天下董事长莫天全告诉记者,“房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。”

  政策信号明确 房地产长效机制方案走向稳妥实施阶段

  据了解,房地产市场长效机制最初提出始于2014年。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。”

  2015年,中共中央政治局4月30日召开的会议中也指出,建立房地产健康发展的长效机制。

  自2016年12月的中央经济工作会议提出“房住不炒”、综合利用五大手段,加快建立房地产长效机制以来,“长效机制”作为热门词汇迅速走红。

  随后在2017年的政府工作报告、中央政治局会议、十九大报告中都对房地产“长效机制”有所提及。

  去年年末召开的中央经济工作会议也指出,要构建房地产市场健康发展长效机制。

  历时六年的探索,房地产长效机制的相关表述也在悄然发生变化,从“健全”、“加快建立”到“构建”,再到“稳妥实施”,并首次在房地产长效机制后面加上“方案”二字,可见房地产长效机制已经取得突破性进展。

  对于最近提出的“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。”国都期货研报观点认为,从字面上看,至少有三层意思,首先,房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案,下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影。其次,正式宣布房地产长效机制进入了“实施”阶段,政策信号再度明确。最后,“稳妥”二字很重要,在2019面对内外挑战等诸多不利因素下,“六稳”,尤其是稳预期成为重中之重,房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。

  首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池对新京报记者表示,构建房地产市场健康发展长效机制的关键是建立多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度,对不同收入家庭提供不同的住房,大力发展租赁市场,实现租购并举的住房制度。

  稳房价基调不变 房地产信贷全面宽松可能性不大

  经过近两年密集调控,在房地产长效机制稳步推进的过程中,房地产市场已经逐步稳定,政策达到了一定的效果。国家统计局数据显示,一二线城市二手房价1月环比均跌0.1%。

  依据今年的政府工作报告要求,2019年我国房地产市场将沿袭此前的“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)基调。

  目前,在“房住不炒”的大前提下,从“因城施策”到“一城一策”,“一城一策”正在成为各地房地产调控关键词。据新京报记者不完全统计,截至目前,至少已有福建、河南、杭州、宁波等地表示,将研究制定并实行“一城一策”楼市调控方案,此外,长沙等地也均开展“一城一策”试点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,现在强调“一城一策”,含义在于各地的调控自主权更大。各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控的责任。

  此外,进入2019年,在地方经济发展放缓和财政收入双重压力之下,我国房地产信贷政策是否有所转向?银保监会统信部主任刘春航2月28日表示,“从银保监会的角度,房地产的信贷政策没有变化。”

  实际上,在2月25日国新办新闻发布会上,银保监会副主席王兆星就表示,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。

  2019年人民银行金融市场工作会议也提出,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

  银河证券研报观点认为,银保监会和央行的表述代表了,后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

  据银保监会公布的数据,2019年1月份,银行业金融机构境内口径新增贷款3.4万亿元,同比多增8236亿元。新增贷款结构更加平衡,对实体经济信贷供给力度加大。其中,8474亿元投向房地产及个人住房按揭贷款,占比下降10.5个百分点。

  中金公司观点认为,从当前政策大基调来看,“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线,其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。“除非出现基本面的严重加速恶化,中央层面的房地产政策放松(尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等)可能性不大。”

  杨成长 全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家 出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。  杨成长 全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家 出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

  ■ 访谈

  杨成长:我不认为推出房地产税是要打压房价

  新京报:2019年政府工作报告中提到“稳步推进房地产税立法”,对比2018年政府工作报告中提“稳妥推进房地产税立法。”是否意味房地产税立法要提速了?

  杨成长:房地产税立法要根据房地产市场发展情况来决定,如果能保持平稳增长,我认为起码不会提速,没必要。

  新京报:房地产税如果要出台,需要满足哪些条件?房地产税为何迟迟没有出台?

  杨成长:最起码不动产的登记必须要联网,这是必备条件。此外,也要根据房地产市场的发展需要来确定。目前,我国也有房地产的税和相关制度,出台房地产税不能简单理解为“增税”,而应理解为对原有税费进行合理的归类、合并,然后形成了一个更加规范的税收政策。所以我不认为推出房地产税,是要打压房价。

  出台房地产税主要有几方面的功能。一方面,提高房地产的使用效率。目前,我国房地产每年的供给量达到16亿平米,房屋的人均居住面积达到40平方米,总量比较合适,但房屋空置率较高,这是社会资源的严重浪费。出台房地产税后,闲置的房屋必须要产生效益,才能盘活资源。

  其次,不少人认为房子越大越好,出现单纯追求房产面积的不正常销售心理。实际上,从欧美、日本的发展情况来看,实用性、舒适性更重要,所以说,在日本房地产价格主要取决于房子内部设施、设备的完备程度,而不是大小,这种导向会造成严重浪费。

  另外,由于公共资源匹配不均衡,我国出现学区房,或过分强调所谓房子地段的情况,通过房地产税可对这种情况进行调节。

  过去,我国已经出台了大量的房产相关税收,所以在各方面条件不成熟、不具备的情况之下,匆忙推出房地产税是不合适的,所以房地产税出台并不是越快越好,力度越大越好。

  另外,大家也不必对房地产税的出台过度担心,房地产税一定会有非常大的弹性和空间,把决定权交给地方政府,与目前“一城一策”相衔接。

  新京报:你觉得房地产市场未来走势如何?

  杨成长:房地产市场稳定的基础比较明确。2019年中国房地产市场房价趋缓的大格局不会改变。

  对于普通投资者来说,房地产投资作为过去几十年来长期首选资产的意识可能需要改变。房地产真实收益应是租金回报率,而目前我国平均租金回报率还不到2%,也就是说,过去房地产投资主要是靠房屋价格上涨来赚取价格收益,从未来看,房地产投资应该要靠真实收益。从这个角度来说,居民应该要适度地调整资产结构,加大股权投资、债券投资等,适度降低房产方面的投资比例。同时加大对人才、技术、信息等要素的投资,现在经济发展对这些要素依赖程度越来越高。

  新京报:北上广深四个一线城市房价的上升空间还大吗?

  杨成长:我个人觉得不大。这其中有两个原因,一方面北上广深市中心人口的导入速度在放慢,有的城市甚至出现净流出,房屋需求大幅增加的情况不可能出现。其次,80、90甚至00年代的年轻人,观念与上一代人不同。他们都认识到了,房子是用来住的,所有权并不重要,使用才重要。未来,共享模式的房产也可能会出现。这时,房子所有权的重要性就会压价,从这个角度来说,恐怕中国房地产市场价格大幅波动期已经过去了。

  新京报:近年来,很多城市出台了人才引进政策,你认为“抢人大战”到底是为了房地产市场,还是真的为了抢人才?

  杨成长:抢人大战的动因倒不是为了房地产,当然,由于人才的大量导入,可能会导致部分地区房地产出现波动。但是抢人大战意味着政府充分意识到,人才是第一生产要素,而不是土地、房子,这导向是好的。另一方面,抢人大战也意味着人才这一要素,缺乏市场的流通定价机制,才会出现流动秩序以及定价的混乱。所以,要强化这方面的市场建设。

  不过,从长期来看,房地产市场确实与人口导入有很大关系。人才往中部地区、中部都市圈聚集,像郑州、合肥、武汉这样一些都市圈,人口导入速度正在加速,房价也有所上涨,这是比较合理的。

  莫天全 全国政协委员、房天下董事长 土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。受访者供图  莫天全 全国政协委员、房天下董事长 土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。受访者供图

  ■ 访谈

  莫天全:集体土地入市对控制房价有帮助

  新京报:今年政府工作报告中首次提到“三块地”的改革,称要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。你觉得这会给房地产市场带来哪些影响?能否抑制房价?

  莫天全:土地市场是一级市场,是能够撬动整个房地产市场的要素。我认为应该增加供给,若没有足够的供应量,要去控制房价是很难的,所以如果集体土地能够入市,肯定能提高土地的供应量,对控制房价很有帮助。

  另外,集体土地入市,也能控制出租公寓房、长租公寓房的租金,中低收入人群能够直接得到帮助。

  不过有一点要注意,就是集体土地入市和建设,还得按照城市总体规划来安排,才会避免混乱。

  新京报:今年二三月份,很多城市的房价有上涨势头,土拍火热、千人抢房的消息频出,你认为楼市是否有回暖的迹象?

  莫天全:2019年楼市政策松动或者说回暖,应该是趋势。其次,“因城施策”下,某些城市有政策松绑的导向。另外,金融政策加大了对民营企业的支持。这三个方面会让我们联想到房地产市场有可能松绑,这确实也是事实。

  但房地产调控的基调,以及限购、金融控制、房住不炒等主要政策是不会变的,这是长期政策。

  新京报:因城施策是否意味着房地产市场松绑?

  莫天全:因城施策是双向调控,有很多城市可能会松绑,但有些城市也可以加码。因城施策给了地方更多权力,但也对地方提出了更高的要求,中国各地的房地产市场情况有别,因城施策是合适的。

  新京报:今年是否不会像2016年那样,出现房价大幅上涨的情况?

  莫天全:对,最近很多国家部委都提出了今年要“稳房价”,所以说,除了个别地方之外,整个国家的房价不可能出现大起大伏。

  但房屋成交量以及土地市场会向好。成交量提升,才是真正的经济发展,才是国家需要的,也是我们愿意看到的。如果没有交易量,哪怕把房价控制住了,也还是一个死的市场,今年应该会延续去年下半年的趋势持续向好。

  新京报:去年算是长租公寓风波年,不少公司倒闭。2019年,您对长租公寓的发展有何建议?今年长租公寓会进入并购高峰期吗?

  莫天全:长租公寓发展肯定是应该被鼓励的,也应该有相关配套政策来支持其发展。其实,长租公寓一直都有,但最近一两年比较火热,是因为这其中加了很多技术、金融的东西,也创新了运营方式,看起来好像变成了另一种模式,这是不对的,一旦如此,长租公寓的决策也会出现错误,在这种情况下,肯定有些企业会干不下去,出现收购兼并。

  长租公寓未来如何发展,首先是要防止长租公寓垄断,否则会出现操控租金的情况。其次,长租公寓在运营过程中,不应该过度使用金融手段,不能让租户掉到陷阱里去。最重要的是,长租公寓应该回归物业管理的本源,不能急功近利。

  新京报:去年中介市场出现很多乱象,你怎么看,怎样才能使中介市场更加规范?

  莫天全:我国房地产中介市场在过去十年里已经取得了很大进步,以前毫无规则,现在开始自律了,大企业都在自觉维护市场的健康发展。

  但中介的发展也还有很多东西要完善,还需要一个过程。首先千万要避免中介垄断。有一些城市,例如北京,个别企业的市占率甚至达50%、60%,一个企业在某城市只要市占率达30%,基本上就可以左右房价了,这是监管部门应该想办法避免的。另外,中介应该把主业做好,不要把太多金融融入到中介业务里,这样行业才更容易监管,才会以一种健康的方式来发展。

  新京报:2019年政府工作报告中提到了要“稳步推进房地产税立法”,这是否意味着房产税法的推出要加速了?

  莫天全:“稳步”两个字,说明政府还是很谨慎的。税对整个国家的运营,有重要作用,房地产税是一个地方政府税,是非常重要、长期的税源,很多国家都征收房地产税,所以,我国早晚也会推出,但现在经济下行压力比较大,在这种情况下,房地产税应该何时推出,要谨慎把握节奏。

  新京报:五年内房地产税法会提交审议吗?

  莫天全:五年内提交审议没问题,但房地产税何时能实施,还要看时机,五年是一个足够长的时间。

  新京报:房地产税推出后,房价一定会降吗?

  莫天全:要看房地产税推出的时机,如果说公众信心足够、经济也上行,这时候推出房地产税对市场的冲击不会太大。但如果经济下行压力比较大,这时候应该做一些有助于提振市场信心的举措。