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成交下降价格跳水 江苏楼市渐趋冷淡微妙变局

http://jiangsu.sina.com.cn  2014-05-07 10:22:35  来源:新华日报字号:

  昨日楼市再传“救市”声——安徽铜陵制定出政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策。

  在此之前,南宁市房管局已发文为限购政策松绑。此外,天津滨海新区、温州、长沙、杭州、宁波等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

  观望情绪浓了

  “一季度经济数据不是很理想,经济活力下降,财政收入缩水,一些地方政策放松在所难免。毕竟与房地产业相关的水泥、钢铁等产业已占到GDP的20%左右。”昨日下午,南京江北一处楼盘会所内开了一场低调的楼市现状研讨会,金地集团南京公司投资部总经理邓乐用这段话做了他的开场白。

  身为投资部主管,邓乐对于市场各方信息必须保持敏锐的反应度。他坦言,不乐观的楼市现状,导致地方政府蠢蠢欲动,即便是房价已连续23个月上涨的南京,情况也在改变。

  “4月以来,明显感觉观望情绪浓了,到案场的客户量在减少,尤其是改善型住宅鲜有人问津。‘五一’小长假的成交数据同比下降明显。现在同一个区域内的楼盘,抢开盘、争客户的竞争十分激烈。”

  不止一家开发商有邓乐这样的感受。在江北和河西奥南都将有楼盘推出的一家开发商私下告诉记者,“现在蓄客难度实在太大了!需求这块蛋糕就那么大,大家都盯着。”4月27日,河西奥南的海峡城和五矿崇文金城两家楼盘,已经上演了鲜活的“无间道”比拼,听闻对手近期要开盘,海峡城抢先加推,后者继而在当晚也紧急开盘。更有意思的是,一些开发商为了增强楼盘成交率,不惜聘用多家代理公司在同一案场卖房,让代理公司之间互抢业绩,卖命拉客,这样的内部销售竞争已可以用“闻到火药味”来形容。

  央企保利在南京先后推出一成首付、精装改毛坯等举措,表现出力邀客户、变相降价的急迫心情。在一些楼盘,久未露面的“特价房”也卷土重来。

  “二手房市场也出现了有价无市的局面。土地市场方面,继3月推出一拨地后,进入4月以来,推地速度已经明显放缓。”面对种种不利现象,邓乐不禁预判:到三季度时,南京楼市可能会出现更为深刻的变化。

  “都说城镇化是房地产发展的助推器,但城镇化对长三角而言已非大的契机,因为长三角的城镇化率已经很高。”和记黄埔地产(南京)有限公司业务拓展部经理秦天昊说。

  “去年南京市场非常好,但扬州、南通包括苏锡常等地却与南京形成了差别化,房价增幅并不明显。基于差别化,我们现在投资会特别关心一个城市的产业结构和人均收入情况,如果是以劳动密集型的加工业为主,那么当地居民收入不会很高,房地产市场也没有购买力支撑。相对而言,南京的经济结构较为健康,有较多的高科技和三产企业,未来应仍有发展机遇。”

  尽管仍对南京市场看好,秦天昊却也提到了这一出:今年和记的兄弟公司抛售了旗下的南京国际金融中心。

  显然,即便是对南京这样的城市,香港地产大佬也保持了谨慎的乐观。

  利空气氛弥漫

  如果说,南京楼市微妙变局已经拉开,那么常州、无锡等地市场格局的冷淡已更加清晰。

  以常州为例:第一个降价的常州雅居乐星河湾仍保持低价销售思路。在武进区,星河地产在售的三期3栋楼开盘均价定在了7000-8000元/平方米,比一期、二期8000-8500元/平方米的成交均价明显下调。与该楼盘相邻的紫金城也推出了“清盘价”。大开发商绿城坦言,常州项目几乎是低于成本价在售。

  一则未经证实的传言是:常州武进、天宁等区域已在酝酿购房补贴措施,以刺激市场。

  “江苏楼市市场格局的变化只不过是全国的一个缩影。”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东说。

  他手中握有一系列数据。从宏观数据看,一季度GDP增7.4%,显示经济增速趋缓但维持平稳增长;3月,广义货币(M2)增长12.1%,创15年新低,低于政府工作报告中全年13%的既定目标,但结合经济增长目标与一季度经济增长情况看,当前货币环境并无宽松迹象……

  从房地产数据看,一季度全国房屋新开工面积同比下降25.2%,为近年来最大降幅;全国房地产开发投资额为1.5万亿元,增速比2013年全年回落3个百分点。1-4月,长三角区域26个城市(含县级市)中,有16个城市住宅价格环比下跌,其中台州、无锡跌幅超过4%。

  “4月南京商品住宅成交6176套,同比下降22.29%。商品住宅存量首次回升,至4月底住宅可售量为37424套,环比上升13.05%,按前6个月月均销售速度6573套/月计算,够卖5.7个月。”曹旭东说,目前南京商品住宅市场销供比已从3月的0.85:1继续下跌至0.75:1。

  知情人士更透露:南京官网“网上房地产”显示目前全市商品住宅库存量3.8万套左右,但这一数据并不准确,当前南京住宅库存量实已突破4万套这一供需平衡线,“5月又是楼盘上市高峰期,到下个月很可能出现库存高峰值。”

  利空气氛弥漫。截至5月4日,117家上市房企披露了一季报及业绩预报,有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。首季以542亿元销售额高居榜首的万科也表现出谨慎的情绪,总裁郁亮这两天接受媒体采访时说,行业目前已经进入下半场,企业对于可能存在的市场风险要有充分认识,积极应对是必要的。

  房价下跌“大概率”

  “这次房地产市场的低迷是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测,今年房价全面下跌是大概率事件。

  南京证券行业研究员何硕说,自去年12月起,购房者的首套房商业贷款平均利率一路走高。今年4月的平均水平达到6.18%,为近25个月以来最高。而首套房贷中享受85折利率优惠占比仅为1.33%,去年12月这一比例则超过60%。“信贷政策收紧是导致房地产市场低迷的一个很重要的原因。”但她认为,当下市场之变仍属小周期波动,房地产市场只是从快速发展期进入到了平稳发展期。

  “中国房地产市场非常复杂,存在着区域分化的问题,不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点,制定符合客观实际的发展思路。

  曹旭东则建言开发商,加强经营模式创新,比如加强合作,减少资源沉淀,尝试使用轻资产模式扩大经营规模;同时展开业务创新,像万科已推出社区服务、住宅产业化、小股操盘模式,保利推出养老地产策略等。他更提醒说,刚需产品仍为市场主流,产品结构转型有助于回报率提升。“恒大为应对刚需市场及自住型买家的需求,加快了中小户型推盘节奏,144平方米以下户型占比已达78.2%。”

 

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