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维修基金能否先让开发商交?

http://jiangsu.sina.com.cn  2012-06-06 09:31:33  来源:现代快报字号:

  维修基金能否先让开发商交?

  关于维修基金的归集问题,修订草案第七十九条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”。

  “能不能让开发商先一次性交存这笔钱,然后再向业主收回?”应可福提议说,开发商在房屋所有权初始登记前,向项目所在地维修基金管理机构一次性交存维修基金,在房屋交付时再向业主收回这笔钱。

  他认为,从法律角度说,已销售但未交付的房屋和尚未销售的房屋,房屋产权未发生转移,开发商仍为该房屋的大业主,因此有义务交钱。

  在实际操作中,有的开发商将一些未出售的空置房出租,长期不办小产权证,这部分维修基金长期不交,对于已经交存维修基金的业主而言不公平,侵害了其他业主的权益。

  另外,目前苏州、无锡、南通等城市的维修基金管理办法都采取由开发商一次性交清的模式,交存效果很好。

  两个2/3的硬杠杠该不该突破?

  动用维修基金从来就是个麻烦事。根据国家相关的法律法规,动用的时候需要满足“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。但是现实情况是,业主大会对于动用专项维修基金的决议很难达成。

  为此,修订草案第八十五条中设立了紧急情况下动用专项维修基金的制度,“发生危及房屋安全,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情形,相关的业主不能形成法定多数意见的,物业服务企业,业主委员会或者相关利害关系人可以提出应急处置方案,经专项维修基金代管单位复核后应急维修”。

  一位来自盐城房管局物业科的人士在旁听中提出,以往两个2/3的规定太严,能否改成“经公示后,反对业主不足1/3,就视为2/3的业主同意”。

  “这个想法很好!”省政府法制办副主任高建新高兴地说。

  不过也有人表示反对。泰州市房产局物业管理处处长沈长付认为,电梯、消防等项目的维修费用巨大,且损坏原因较复杂,不能不分青红皂白就决定维修,先斩后奏同样会带来麻烦,原来立法的两个2/3有一定道理,在这方面修改需要慎重。

  ■建议

  活期转存定期,可否在立法中体现?

  维修基金的保值增值,同样是人们关心的问题。

  据了解,南京儒林雅居、钟山花园城等小区的业主通过了决议,将维修基金从活期转为定期,这样一来可以让账户增值不少。不过这么做的小区毕竟是少数,南京目前有50亿元左右的维修基金躺在账户里“睡觉”。而主要原因仍然是,两个2/3制约了决议的通过。

  周友权说,本次草案仍然忽视了维修基金保值增值的价值。“其实转存并不是使用,所以就不能再依据维修基金的使用程序,要求业委会去征求业主意见。”

  他举例说,如果转存70%的三年定期,那么1000万元一年就要多增值50万元,10年就有500万,而活期一年就5万元,10年也才50万元,相差9倍之多。如果是转存5年,那将相差得更多,直接转存定期,能为业主增值这么多,何乐而不为呢?

  据此,周友权提出了自己的建议:“建议这次修改条例,增加一项规定:维修基金的监管部门为了维修基金的保值增值,可以根据业主大会或者业主委员会的书面要求,直接同意将一定比例的维修基金转为定期,而不必再走征集业主意见的繁琐程序。”

  周友权的发言赢得了现场的阵阵掌声。现场几位旁听的市民都表示,“早就该这样规定了”。

  关键词

  水电气产权

  物管区域内水电气移交给专营单位

  目前,关于住宅小区专业经营设施设备(包括供水、供电、供气等设施设备)的产权归属和建设、维修、管理的问题并没有作明确的规定,在现实中这一类的问题十分突出,并一直没有得到解决。修订草案在第三十八条首先明确建设单位在首次建设时的投资义务,“新建住宅物业管理区域内供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由建设单位承担”。同时,在竣工验收之后,建设单位“应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位”,同时“专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任”。

  修订草案第七十七条还规定,住宅区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。相关专业经营单位委托物业服务企业代为维修养护的,应当支付维修养护费用。

  交锋

  移交供水设施所有权及维护管理权惹争议

  “现在管线排好了,可没多久,因地面沉降造成管线断裂,这笔费用谁承担?”

  南京港华燃气有限公司客户服务部副经理傅广明建议,在七种应急使用“维修基金”的情形中应增加“燃气管线因房屋自然沉降造成燃气管线断裂、倾斜;公共部位燃气设施出现意外故障,燃气经营企业要求对燃气设施维修、更新、改造的。”对此,高建新认为,是地面自然沉降还是人为因素,很难区分。

  南京自来水总公司经济管理处副处长张苏娅认为,草案提出将相应供水设施的所有权移交给供水企业,供水企业应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任,这一提法颇有新意,似乎能够理顺产权归属与管理责任的关系,但是结合目前南京市实际情况看,有诸多疑难问题难以依此解决。“一是与现行法律、法规、政策以及南京市实际做法相冲突;二是我公司是自负盈亏企业,打乱了现行管理模式,引发新的资金难题,比如居民的二次供水运行维护资金。”她建议修改为:建设单位在竣工验收后,将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的管理权移交给组织安装施工的专业经营单位并按规定交纳相关费用。

  王中宁则不同意,“开发商帮你把经营赚钱的管线架好了,你通过管线收了水费、电费,怎么会没有钱维修呢?水电气表的维护是专业经营公司的职责。”

  关键词

  物业用房

  物业用房产权归全体业主所有

  某小区新建成,有一栋三层楼的物业服务用房,其中一、二楼为物业公司办公用房,三楼是业主委员会议事活动用房。由于看到业主委员会的活动并不是很多,物业公司觉得该房一年中大部分的时间都闲置是浪费资源,为了获取更多利润,偷偷将三楼出租出去,做了健身房和棋牌室,仅留了一个建筑面积不足9平米的小房给业主委员会活动使用。业主委员会得知此事后和物业公司闹得不可开交,最终对簿公堂。

  今后碰到这样的情况,将很好解决。修订草案第三十四条规定,“新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房,最少不低于一百平方米,并无偿移交。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其产权属全体业主所有,不得转让和抵押。其中,用于业主委员会议事活动用房,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置”。由此可知,物业服务用房的产权属于全体业主,物业公司无权将物业服务用房拿来出租,也不能用于物业管理服务以外的事务。

  质疑

  物业用房配置标准定得有点低了

  修订草案明确了物业服务用房的性质和用途,这将避免因产权不明和用途多样而产生争议。不过昨天,多位听证陈述人把焦点转向了物业服务用房配置标准上。

  王中宁建议删除“最少不低于100平方米”。他抱怨,现在城里人都不愿做保安,只能招外地人,他们来的条件就是包吃住,要安排澡堂、食堂等,现在北京、安徽等地,一个20万平方米小区的物业服务用房一般都在1000平方米左右。在物管实践中,例如项目10万平方米的小区,开发商如果提供100平方米的物业用房,其中扣除用于业委会的20-40平方米,物业公司的用房就远远不够。

  “物业管理用房比例在苏北、苏中、苏南应当有些差异,可以定为千分之四下限,同时根据各地经济发展、房价定位,提倡增加物业管理用房,”东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永认为。江苏正泰大厦业委会主任陈本林则建议有必要进一步细化规定,防止部分建设单位“就低不就高”配置物业用房。

  关键词

  质量保修金

  开发商卖房得预交质量保修金

  住宅物业的纠纷有很大一部分是由质量问题引起的。有的住宅入住不久,房屋就出现了质量问题,业主会将这类问题反映给物业,要物业来解决,这也就带来了矛盾和纠纷,因为房屋在保修期间出现质量问题,应当是由建设单位承担保修责任的。但是现实情况是在物业交付以后,由建设单位来承担保修责任是很困难的。

  因此,修订草案在第四十六、四十七、四十八条设立了新建住宅物业的“质量保修金制度”,新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前,向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保修金,专项用于保修期内物业维修,“物业质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修基金的相同比例交存,可以采用现金方式,也可以采用担保方式”。

  该资金作为物业保修期内保修费用的保证,建设单位不履行保修义务的,维修费用在物业质量保修金中列支;工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,相应的物业质量保修金本息余额由物业质量保修金监管部门及时退还建设单位。

  此次草案的亮点之一就是首次提出“质量保修金”,周友权认为,有了保修金制度就很好解决了,它减少了业主投诉无门的情况,避免了业主和物业公司之间,因为房屋质量维修不及时的矛盾。(马乐乐 项凤华 许文婷)

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