新浪 首页| 新浪江苏| 新闻| 视频| 读图| 城市| 美食| 时尚| 旅游| 汽车| 同城

| 注册

物管条例(修订草案)立法听证会 五大焦点引激辩

http://jiangsu.sina.com.cn  2012-06-06 09:31:33  来源:现代快报字号:

  车位“只售不租”对不对?维修基金如何缴,又有谁来管;活期转存定期,可否加入立法?……昨天上午,江苏省政府法制办举行了《江苏省物业管理条例(修订草案)》立法听证会,来自业委会、物业企业、供水供气企业、政府部门、专家学者等11位代表作为听证陈述人以及50余位旁听人员提出了自己的观点。

  听证会从上午9点一直持续到12点多,听证陈述人就此次物业管理立法中的五大焦点问题各抒己见,一度引发现场辩论,听证会变成“辩论会”。而旁听人员有的直接举手示意发言,一个接一个问题发问,有的则干脆跑到主席台上直接向省政府法制办负责人递交自己的建议,希望将与自身利益息息相关的想法纳入到修订草案中去。

  修法背景

  原有物管条例已施行十多年 部分规定已“过时”

  到去年底,全省已有物业服务企业4150个,物业管理面积已达9.46亿平方米,约占全省城市实有房屋建筑面积的41.47%。全省物业服务从业人员近30万人。物业管理类型已从起初的单一住宅房屋管理,逐步扩展到办公、商场、工业区、医院等领域。而《江苏省物业管理条例》是于2001年3月1日起施行的,随着《物权法》颁布实施,国务院《物业管理条例》再修订,以及全省多年来物业管理实践,《条例》中的一些规定已不再适用。

  现场直击

  听证会开成“激辩会”

  人人有话说 抢不到话筒就来书面的

  昨天的听证会气氛热烈,“现在请旁听代表发言!”主持人高建新话音刚落,旁听代表们已经像小学生抢发言一样高高举起了手,一脸的期待,期望能叫到自己。大家显然也都是有备而来,早就准备好自己的建议稿了。“我知道自己要是在会上说了,回去之后肯定要挨骂!但我还是要说……”来自扬州一家开发公司的销售部主管陶根胜拿出自己的笔记本说,他要把开发商和物业公司之间的利益关系揭露出来,让立法者注意到。

  因为听证陈述人的发言滔滔不绝,拖延了时间,高建新一再提醒旁听代表每人只能问一个问题,可是阻挡不住代表们想发言的欲望,南京市民高先生说,业主最关心的是小区的干净整洁和安全问题,而修订草案中对于违建、环境卫生、房屋质量等都没有提到,建议增加相关条款。“我有两个问题,我们一大家子人分别住在五个小区里,我认为我很有体会。”为了取得发言权,坐在最后面的一名女旁听员干脆站起来说。

  因为没抢到话筒,有两名旁听代表干脆直奔主席台,把自己的建议稿放到了高建新面前。还有的人则追着记者跑,给每个记者发一份自己的意见稿。“本人只是列席,没有发言机会,特用文字表达一个公民对《条例》制定的关心,对法制建设的支持。”鼓楼区阳光广场1-5号小区业委会委员郁炯说,这个小区我们是2000年入住的,当时汽车不多,104个车位没有争议地就各有其主了,但随着汽车的增多,矛盾多了,业委会对这个问题也感到棘手,如果有了明确的规范,那么我们就“有法可依”了。

  而参加昨天这场听证会的记者们,虽然忙得不可开交,却格外兴奋,“如果听证会都能开成这样,争相发言,有讨论有交锋,多好!”

  关键词

  车位之争

  在私家车普及的当下,小区车位矛盾高发,已经成为物业管理中的焦点和难点。昨天的听证会上,代表们针对车位问题,发表了不少观点。车位的归属和如何解决开发商“只售不租”,成为最集中的话题。

  车位归属该不该立法约定?

  通过立法明晰小区车位权属,进而解决车位纠纷,是江苏蓝海律师事务所律师周友权研究之后得出的结论。

  “车位的专有权性质与共有权性质的模糊不清、产权不明。”他建议增加一个补充规定:除已计入容积率作为专有权销售的车库车位以外,建设单位按规划配建标准建设的车库、车位属于业主共有,由业主大会决定使用,建设单位不得占用、处分。建设单位超出规划配件标准建设的车位、车库,归建设单位所有,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,但应当首先满足业主的需要。

  周友权解释说,从车库车位的功能属性来看,它是作为小区公共配套设施规划的,与地面建筑物是“从物”与“主物”的关系。小区车库、车位虽然具有构造上、使用上的独立性,但其功能上不是独立的,而是配套从属的,因此从功能属性来分析也应属于全体业主所有。从土地出让金角度来说,如果开发商所建的车库、车位是超出强制性标准的配套建筑面积的部分,那么,这部分就要缴纳土地出让金,计入容积率,也就可以堂堂正正地自愿定价出售或出租了。

  南京太平物业公司北门桥片区负责人张鼎超认为,凡是建筑规划要求配置的车位,无论是地面还是地下,成本是否属于业主分摊,都属于业主共有;凡建在已分摊面积公共区域内的车位,应属于全体业主共有;其他情况建的车位,有约定的按约定,没有约定或约定不明确的,属于业主共有。

  “小区车位归谁所有,物权法其实已经规定得很明确了。”南洋地产南京公司总经理钟沛认为,在上位法已经有明确规定的前提下,地方法规再对车位权属进行详细规定,并没有必要。

  车位“只售不租”对不对?

  如何对付“只售不租”,是本次立法中的焦点问题。为了解决这个问题,修订草案第七十二条明确,“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的停车需要。未出售或附赠的,建设单位应当优先出租给本区域业主、使用人”。对于车位、车库的出售,建设单位也不能自作主张,首先建设单位依法取得的车位、车库应当办理商品房房屋预销售登记后才能出售或附赠,其次建设单位要在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。

  常州工学院工商管理学院院长应可福建议,为了解决“只售不租”,还应该进一步详细约定。“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库不得低于本区域内房屋套数的百分比,其中有一定的百分比不能出售,仅供出租。”

  新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁则建议,在“住宅物业管理区域内汽车停放服务费”之后加上“和专有车位的租金指导价”这段话。他说,如果不制定小区专有车位租金指导价,开发方凭车位专有权可以漫天要价,让业主租不起车位,倒逼业主买车位。

  作为仅有的开发商代表,钟沛在听证会上显得有些“势单力薄”。“地上满当当、地下空荡荡的现状,我们也不愿看到。其实也不是不想出租,实在是出租不划算。我欢迎大家到我们小区地下车库看看,你们自己来评评理,换作你们是开发商,你愿不愿意出租?”他以公司开发的碧瑶花园举例说,现在地下车位单价为15万—18万元,如果出租的话按照物价局规定每个月只能收到200元的租金,收回15万元的总价,要出租超过60年才行,这么算账下来,公司宁可闲置也不愿出租。

  昨天下午,记者来到了碧瑶花园小区,发现地下车库的地面是防水防腐的环氧地坪,车库还有新风系统、完善的监控系统以及道闸管理,一位工人正操作保洁电瓶车来打扫地下车库。“以开发商对地下车库的投入,每个月收入200元的租金根本就是亏钱。”钟沛抱怨说。

  钟沛认为,车位的租售是市场行为,无需通过立法来解决。“随着人们观念的进步,会逐渐认识到拥有车位产权的重要性。碧瑶花园一期638户,但只卖了200个车位;到了二期车位基本上卖光了。这就是观念的进步。”

  关键词

  维修基金

  房顶漏水,顶楼的业主提议用维修基金,楼下的业主却不同意使用;一部电梯损坏,一幢楼的人干着急,其他楼栋的业主却懒得投票……作为小区的“养老钱”,物业维修基金的使用难,一直是困扰物业管理的难题。

  在昨天的听证会上,诸多代表和旁听群众都对物业维修基金的立法献计献策。过去法律规定动用维修基金必须两个2/3的业主同意,如今该不该突破这个硬性规定,成了人们热议的话题。

上一页 1 2 下一页

分享到:

城市资讯榜

  1. 1江苏阶梯电价方案推迟至6月公布
  2. 2常州地铁规划获国家发改委批准 方案暂未公布
  3. 3南京白下区住建局空白网站责任人被调离(图)
  4. 4江苏发布节能“晴雨表” 3市进度被亮“红灯”
  5. 5智勇“的哥”助警方拦下百万元黄金劫案两嫌犯
  6. 6扬州未见央视曝光“顽皮狗”等含致癌物童装
  7. 7常州一化工厂失火爆炸 周边两千多人紧急大转移
  8. 8南京环保投诉中多达七成直指噪音污染
  9. 9泰州刀鱼捕捞量下降四成 懒捕滥捞是主因
  10. 10江苏初定沿江城际为“民资入铁”试点

专题更多>>

百万爱心送给鲁若晴

女孩“鲁若晴”身患白血病,却坚强乐观地面对,坚持直播自己与病魔抗争的过程……[详情]

节庆活动更多>>

城市名片